Le choix du code APE approprié pour votre activité immobilière représente une décision stratégique aux implications juridiques et fiscales majeures. Cette nomenclature, établie par l’INSEE, détermine non seulement votre classification statistique mais influence également vos obligations déclaratives, votre régime fiscal et vos cotisations sociales. La distinction entre les codes 6820A et 6820B, bien que subtile en apparence, revêt une importance capitale pour optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier et respecter vos obligations légales.
Les propriétaires de biens immobiliers, qu’ils exercent en tant que particuliers ou professionnels, doivent naviguer dans ce labyrinthe réglementaire avec précision. Une mauvaise attribution peut entraîner des complications administratives, des redressements fiscaux ou des erreurs dans vos déclarations. L’enjeu financier associé à cette décision peut représenter des milliers d’euros d’économies ou de surcoûts annuels.
Définition et distinction entre les codes APE 6820A et 6820B
La nomenclature des activités françaises établit une distinction fondamentale entre deux catégories d’activités immobilières locatives, matérialisée par les codes 6820A et 6820B. Cette différenciation repose sur la nature spécifique des biens loués et leur destination d’usage, créant ainsi des régimes juridiques et fiscaux distincts.
Code APE 6820A : location de logements pour particuliers
Le code APE 6820A concerne exclusivement la location de logements destinés à l’habitation, qu’ils soient meublés ou non. Cette classification englobe la mise à disposition d’appartements, maisons individuelles, chambres ou tout autre espace conçu pour servir de résidence principale ou secondaire. L’activité s’adresse prioritairement aux particuliers recherchant un lieu de vie temporaire ou permanent.
Cette catégorie couvre également les locations saisonnières, les hébergements touristiques de courte durée et les logements étudiants. La caractéristique principale réside dans la vocation résidentielle du bien, indépendamment de la durée d’occupation ou du type de clientèle. Les revenus générés relèvent généralement des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux selon le statut du loueur.
Code APE 6820B : location de terrains et autres biens immobiliers
Le code APE 6820B regroupe toutes les autres formes de location immobilière non résidentielle. Cette classification plus large inclut la location de bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, terrains constructibles ou agricoles, ainsi que les espaces de stationnement. L’objectif premier consiste à mettre à disposition des professionnels ou des particuliers des espaces dédiés à des activités économiques ou de stockage.
Cette catégorie présente une complexité fiscale accrue, notamment concernant l’application de la TVA sur les locations commerciales. Les obligations déclaratives diffèrent sensiblement du code 6820A, nécessitant souvent une comptabilité plus rigoureuse et des déclarations spécifiques. La gestion de ces biens implique généralement une approche plus professionnelle et structurée.
Critères de différenciation selon la nomenclature NAF
L’INSEE établit des critères précis pour distinguer ces deux codes. Le critère principal repose sur la destination d’usage du bien loué. Un logement, même partiellement utilisé à des fins professionnelles, relève du 6820A si sa vocation première demeure résidentielle. Inversement, un
local commercial utilisé ponctuellement comme habitation restera classé en 6820B si sa vocation première est l’accueil du public ou l’exercice d’une activité professionnelle. La nature du bail (bail d’habitation, bail commercial, bail professionnel, bail rural, etc.), le type d’occupant et l’usage effectif des locaux sont donc déterminants. Enfin, l’INSEE apprécie l’activité principale exercée : si vous exploitez à la fois des logements et des bureaux, le code APE sera fixé en fonction de l’activité qui génère la plus grande part de votre chiffre d’affaires.
En pratique, ces critères servent avant tout au classement statistique, mais ils ont des répercussions concrètes : convention collective applicable, caisse de retraite, contrôles fiscaux orientés, voire compréhension de votre activité par la banque ou l’assureur. C’est pourquoi il est essentiel, dès la rédaction de l’objet social ou de la déclaration de début d’activité, de décrire précisément la réalité de vos locations. En cas de doute, il est possible de consulter la nomenclature NAF sur le site de l’INSEE ou de solliciter un expert-comptable pour sécuriser le choix entre 6820A et 6820B.
Évolution réglementaire depuis la révision NAF 2008
La révision de la nomenclature NAF intervenue en 2008 a profondément structuré le classement des activités immobilières. Avant cette réforme, les frontières entre certaines sous-classes étaient plus floues, ce qui conduisait à des attributions de codes APE hétérogènes pour des activités pourtant similaires. La version actuelle distingue clairement la location de logements (6820A) de la location de terrains et autres biens immobiliers (6820B), en cohérence avec la logique européenne de classification des activités (NACE).
Depuis 2008, les organismes (INSEE, greffes, services fiscaux) appliquent de manière plus homogène ces codes, ce qui facilite les comparaisons statistiques et la lecture des bilans sectoriels. Cette évolution a également conduit à la requalification de certaines entreprises : certains bailleurs auparavant classés en 6820B ont basculé en 6820A lorsque leur activité réelle était quasi exclusivement résidentielle. À l’inverse, des structures disposant d’un parc mixte, mais majoritairement composé de bureaux ou de locaux commerciaux, ont été reclassées en 6820B.
L’INSEE procède régulièrement à des mises à jour ponctuelles, notamment lors de l’apparition de nouveaux modèles économiques (coliving, résidences hybrides, plateformes de location courte durée). Même si le socle 2008 reste valable, l’administration peut souhaiter affiner la répartition entre codes APE pour refléter au mieux ces nouvelles pratiques. Pour vous, cela signifie qu’un réexamen de votre code APE peut s’imposer en cas de changement significatif de votre modèle d’exploitation ou d’évolution de la réglementation.
Activités immobilières relevant du code APE 6820A
Le champ du code APE 6820A dépasse la simple location d’un appartement à l’année. Il recouvre un éventail d’activités immobilières résidentielles, allant du studio étudiant à la résidence de tourisme, en passant par la location meublée non professionnelle. Pour savoir si votre activité doit logiquement se rattacher à 6820A plutôt qu’à 6820B, il faut vous demander : « La vocation première de mon bien est-elle de loger des personnes ? » Si la réponse est oui, vous êtes très probablement dans le périmètre du 6820A.
Location meublée non professionnelle et statut LMNP
La location meublée non professionnelle (LMNP) relève par principe du code APE 6820A, dès lors qu’il s’agit de louer un logement à usage d’habitation, que ce soit à l’année ou en saisonnier. L’INSEE assimile en effet la location meublée et la location nue à une même activité de location de logements, tant que vous ne proposez pas de services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage quotidien, accueil permanent) de manière significative. Ce code APE 6820A est donc celui que l’on retrouve le plus souvent sur les avis de situation SIRENE des bailleurs LMNP.
Du point de vue fiscal, la location meublée est imposée dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), même si le code APE reste rattaché à la location de logements. Cette dualité peut surprendre, mais elle est classique : le code APE classe l’activité dans la nomenclature économique, tandis que le Code général des impôts qualifie juridiquement les revenus. Pour vous, l’enjeu est d’indiquer, lors de votre inscription via le guichet unique de l’INPI, que votre activité principale est la « location de logements meublés », afin que l’INSEE vous attribue correctement le 6820A.
Gestion locative d’appartements et maisons individuelles
Que vous soyez propriétaire individuel, société civile immobilière (SCI) ou société à l’IS, la gestion locative d’appartements et de maisons individuelles destinés à l’habitation relève du code APE 6820A. Cela inclut la location de résidences principales, de résidences secondaires, mais aussi la mise à disposition gratuite de logements à des proches via une SCI familiale. Même en l’absence de loyers, l’objet social de la SCI, centré sur la détention et la mise à disposition de logements, justifie ce rattachement à la location de logements.
Cette situation peut parfois prêter à confusion : certaines SCI familiales se voient attribuer un 6820B alors que leur patrimoine n’est composé que de logements. Dans ce cas, il est opportun de demander une correction à l’INSEE pour passer en 6820A, afin de refléter fidèlement la réalité de l’activité. À l’inverse, si votre SCI possède à la fois des appartements et des bureaux, le code APE sera déterminé en fonction de la part de revenus tirés des logements par rapport aux locaux professionnels.
Location saisonnière via airbnb et plateformes numériques
La location saisonnière via Airbnb, Booking ou d’autres plateformes reste, en principe, classée sous le code APE 6820A tant que vous vous limitez à la mise à disposition d’un logement meublé, sans offrir les prestations caractéristiques de l’hôtellerie. Concrètement, un appartement loué quelques semaines par an à des touristes, avec remise des clés et ménage uniquement en début et fin de séjour, demeure une activité de location de logements au sens de la NAF. Vous restez donc dans le périmètre du 6820A, même si vos séjours sont de courte durée.
En revanche, si vous proposez au moins trois des quatre services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture et renouvellement du linge, accueil de la clientèle), votre activité bascule dans la catégorie des hébergements touristiques de courte durée (code 5520Z, et non 6820A). Cette requalification a des conséquences importantes : passage possible en loueur en meublé professionnel (LMP) ou exploitant para-hôtelier, assujettissement à la TVA, affiliation au régime social des indépendants, etc. Le code APE devient alors un signal fort pour l’administration fiscale sur la nature de votre activité.
Résidences de tourisme et villages vacances
Les résidences de tourisme et villages vacances occupent une position intermédiaire, à la frontière entre la simple location de logements et l’hébergement touristique. Lorsque ces structures se contentent de louer des appartements meublés avec des services limités (accueil restreint, ménage en fin de séjour seulement), l’activité peut parfois être classée en 6820A, notamment lorsque l’exploitant agit comme un bailleur « classique » de logements. Toutefois, dès que les services d’hôtellerie deviennent centraux, le code 5520Z est souvent jugé plus adapté.
Pour les investisseurs particuliers qui achètent un bien dans une résidence de tourisme pour le louer en LMNP, le code APE rattaché à leur activité reste généralement le 6820A, même si l’exploitant de la résidence, lui, est codé en 5520Z. Cette distinction illustre bien que le code APE est attribué par entité juridique et non par type de bien : deux acteurs intervenant sur le même site peuvent donc relever de codes APE différents selon la nature exacte de leurs prestations.
Foyers et logements sociaux pour étudiants
Les foyers et logements sociaux destinés aux étudiants, aux jeunes travailleurs ou aux personnes âgées non médicalisées relèvent eux aussi, la plupart du temps, du code APE 6820A. Il s’agit en effet de structures dont la fonction principale est de fournir un logement durable, même si des services annexes (accueil, accompagnement social, animations) peuvent être proposés. Les bailleurs sociaux, organismes HLM et gestionnaires de résidences étudiantes se voient ainsi fréquemment attribuer ce code.
Pour un propriétaire privé qui loue un studio à un étudiant, via un bail classique ou un bail mobilité, rien ne distingue son activité de celle d’un bailleur traditionnel : il restera donc en 6820A. La spécificité « logement étudiant » se joue davantage au niveau du type de bail et des dispositifs fiscaux éventuellement mobilisés (Pinel, Censi-Bouvard, etc.) que du code APE lui-même. Là encore, la clé reste la vocation résidentielle du bien et l’absence de services para-hôteliers substantiels.
Activités immobilières relevant du code APE 6820B
À l’opposé des logements à usage d’habitation, le code APE 6820B vise l’ensemble des biens immobiliers non résidentiels : terrains, bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, parkings, centres logistiques, etc. On peut l’imaginer comme une sorte de « tiroir » pour toutes les formes de location immobilière qui ne consistent pas à loger des personnes dans un cadre résidentiel. Pour vous, ce code APE 6820B est particulièrement pertinent si votre stratégie patrimoniale repose sur l’immobilier d’entreprise ou l’exploitation de terrains.
Location de terrains constructibles et agricoles
La mise en location de terrains nus relève classiquement du code 6820B. Cela couvre les terrains constructibles loués à des promoteurs, les parcelles agricoles louées à des exploitants, mais aussi les terrains de loisir, friches ou espaces extérieurs utilisés pour des événements ou du stockage. Même si ces terrains ne comportent aucun bâtiment, ils constituent un bien immobilier au sens de la NAF et entrent donc de plein droit dans la sous-classe « location de terrains et d’autres biens immobiliers ».
La frontière avec d’autres codes peut toutefois être subtile : un agriculteur qui exploite directement ses terres ne relève pas du 6820B, mais de la section agriculture. En revanche, un propriétaire foncier qui se contente de louer ses terres à un tiers est bien dans une activité de location immobilière. Si votre SCI détient principalement des terrains (agricoles ou constructibles) et les loue à bail rural ou commercial, le 6820B est alors le code APE le plus cohérent.
Exploitation de parkings et aires de stationnement
L’exploitation de parkings, garages et aires de stationnement entre également dans le champ du 6820B. Qu’il s’agisse de boxes loués au mois, de places en sous-sol, de parkings extérieurs ou d’aires pour caravanes résidentielles, l’activité est assimilée à de la location d’autres biens immobiliers. L’INSEE prévoit explicitement dans la nomenclature NAF que la « location au mois ou à l’année de boxes ou de lieux de garage de véhicules » relève du 68.20B.
En pratique, il peut exister des situations hybrides : par exemple, un immeuble d’habitation avec parking en sous-sol. Si vous louez l’appartement et la place de parking dans un même bail, l’ensemble restera généralement considéré comme de la location de logements (6820A). En revanche, si vous exploitez un parking indépendant, ouvert à tout public, avec une tarification spécifique, votre activité de stationnement sera plutôt codée en 6820B, voire, dans certains cas particuliers, sous un autre code si des services techniques spécifiques sont fournis.
Location d’entrepôts et locaux industriels
Les entrepôts logistiques, hangars, ateliers et locaux industriels destinés à des activités de production, de transformation ou de stockage sont clairement concernés par le code APE 6820B. Vous mettez alors à disposition des surfaces conçues pour héberger des processus économiques (stockage de marchandises, production, préparation de commandes), et non des personnes dans un cadre résidentiel. C’est un peu la différence entre « loger des familles » et « loger des palettes » : dans le premier cas, on parle de 6820A, dans le second, de 6820B.
Ce type d’activité immobilière implique souvent des enjeux fiscaux plus complexes, notamment en matière de TVA : les loyers d’entrepôts et de locaux industriels peuvent être soumis à TVA sur option ou de plein droit, ce qui nécessite une comptabilité rigoureuse. Le fait d’être codé en 6820B signale d’ailleurs à l’administration que vous êtes potentiellement concerné par ces problématiques de TVA immobilière, contrairement à la location nue d’habitation, en principe exonérée.
Centres commerciaux et galeries marchandes
La détention et l’exploitation de centres commerciaux, retail parks et galeries marchandes relèvent également du 6820B. Les surfaces louées sont composées de locaux commerciaux destinés à accueillir des boutiques, restaurants, services et autres activités tertiaires. L’activité principale consiste à louer ces espaces à des exploitants, parfois avec des services annexes (gestion des parties communes, sécurité, animation du centre), mais la vocation reste la mise à disposition de locaux professionnels.
Pour les foncières et sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), le 6820B est ainsi particulièrement fréquent. Même une SCI ou une SAS patrimoniale de taille plus modeste, propriétaire d’un petit centre commercial ou d’un ensemble de boutiques, sera logiquement classée sous ce code. Là encore, ce classement reflète la nature de l’activité économique : vous louez des locaux pour y exercer des activités commerciales, et non pour y vivre.
Impact fiscal et déclaratif selon le code APE choisi
Sur le plan juridique, le code APE n’a pas, en lui-même, de valeur normative : ce n’est pas lui qui décide de votre régime d’imposition. Néanmoins, il agit comme un indicateur puissant pour l’administration fiscale, les organismes sociaux et vos partenaires (banque, assureur, comptable). Un code APE cohérent avec votre activité facilite vos démarches et limite les risques d’incompréhension ou de requalification. À l’inverse, un code inadapté peut attirer l’attention de l’administration, voire générer des erreurs dans vos démarches (mauvaise convention collective, mauvais formulaire, etc.).
Régime TVA applicable aux codes 6820A et 6820B
La TVA constitue l’une des principales différences pratiques entre les activités relevant du 6820A et celles du 6820B. La location nue de logements à usage d’habitation (code 6820A) est en principe exonérée de TVA, sans possibilité d’option, sauf cas très particuliers (résidences services, opérations spécifiques). Vous ne facturez donc pas de TVA sur les loyers et vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur vos dépenses liées à ces logements (travaux, honoraires, etc.), sauf si une autre activité imposable est exercée.
En revanche, la location de bureaux, locaux commerciaux, entrepôts ou terrains (code 6820B) peut, dans de nombreux cas, être soumise à TVA sur option ou de plein droit. Cette option à la TVA permet de récupérer la TVA sur les travaux et investissements, mais suppose d’émettre des factures avec TVA, de déposer des déclarations périodiques et de tenir une comptabilité adaptée. Le choix entre exonération et taxation à la TVA doit être effectué avec prudence, en fonction de votre stratégie patrimoniale et du profil de vos locataires (assujettis ou non à la TVA).
Déclaration fiscale professionnelle formulaire 2031
Du point de vue déclaratif, la plupart des bailleurs soumis à l’impôt sur le revenu (location meublée, certaines structures de 6820B exploitées en BIC) doivent renseigner leur résultat sur des formulaires spécifiques. Pour la location meublée relevant du 6820A, c’est généralement la déclaration n°2031 (résultat BIC) et ses annexes qui s’appliquent, lorsque vous êtes au régime réel. Le code APE va alors apparaître sur les imprimés fiscaux et contribuer à identifier votre activité comme de la location de logements.
Pour les activités relevant du 6820B et imposées dans la catégorie des BIC (par exemple, une société à l’IS qui loue des entrepôts ou des bureaux), des obligations déclaratives comparables s’appliquent, mais la nature des revenus et les règles d’amortissement peuvent différer. Si votre activité est soumise à l’impôt sur les sociétés, vous utiliserez la liasse fiscale adaptée (formulaire 2065 et ses annexes), toujours avec mention du code APE. Dans tous les cas, un code APE cohérent avec votre activité facilite le traitement de votre dossier par l’administration.
Cotisations sociales RSI et régime micro-BIC
Le code APE influence également la manière dont les organismes sociaux perçoivent votre activité. Un bailleur en location meublée non professionnelle (6820A) relevant du régime micro-BIC ne paie pas de cotisations sociales en tant que travailleur indépendant si son activité reste accessoire et ne franchit pas certains seuils. Les revenus sont alors soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %) mais n’entraînent pas, en principe, d’affiliation au régime des indépendants.
En revanche, un loueur qui exerce une activité plus intensive, notamment en para-hôtellerie ou en exploitation commerciale de biens relevant du 6820B, peut être affilié au régime social des indépendants (SSI, ex-RSI) et redevable de cotisations sociales sur ses bénéfices. Ici encore, le code APE n’est pas la source de l’obligation, mais il constitue un indice pour les caisses sociales. Un 6820B associé à une activité de location importante pourra plus facilement conduire à un examen de votre statut social qu’un 6820A purement patrimonial.
Exonérations et réductions d’impôts spécifiques
Certaines exonérations ou réductions d’impôts dépendent, de manière plus ou moins directe, de la nature de votre activité immobilière. Par exemple, les dispositifs en faveur du logement (Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, etc.) visent essentiellement des investissements relevant du code 6820A, puisqu’ils portent sur des logements à usage d’habitation. Un code APE cohérent avec cette réalité facilite la lecture de votre dossier par l’administration et limite les risques de remise en cause des avantages fiscaux.
À l’inverse, des exonérations de CFE (cotisation foncière des entreprises) ou des régimes particuliers peuvent concerner certaines activités de location relevant du 6820B, notamment lorsqu’elles s’exercent dans des zones spécifiques (ZFU, ZRR, etc.) ou qu’elles participent à des politiques d’aménagement du territoire. Dans tous les cas, il est recommandé de vérifier, avec votre conseil fiscal, l’adéquation entre votre code APE, la réalité de votre activité et les dispositifs dont vous entendez bénéficier.
Procédure de modification et attribution du bon code APE
Malgré toute votre vigilance, il est possible que l’INSEE vous attribue un code APE inadapté lors de votre immatriculation, ou que votre activité évolue au point de rendre le code initial obsolète. La bonne nouvelle, c’est que le changement de code APE est une démarche gratuite et relativement simple, à condition de fournir des explications claires. Il s’agit en quelque sorte de « mettre à jour votre fiche d’identité » pour qu’elle reflète fidèlement ce que vous faites réellement.
Si vous estimez que le code APE qui vous a été attribué ne correspond pas à la nature de votre activité, vous pouvez adresser une demande de révision à la direction régionale de l’INSEE dont vous dépendez. Cette demande se fait généralement par courrier ou par courriel, en joignant un formulaire de demande de modification et une description détaillée de vos activités (types de biens loués, profil des locataires, nature des baux, chiffre d’affaires par segment, etc.). Plus vos explications sont précises, plus l’INSEE pourra apprécier correctement votre activité dominante.
En cas de changement d’activité (par exemple, passage d’une location d’habitation à une activité commerciale, ou inversement), la démarche est un peu différente : vous devez d’abord mettre à jour les statuts de votre société (le cas échéant) et déclarer ce changement via le guichet unique de l’INPI. Le greffe et l’INSEE seront ensuite informés de cette évolution et procéderont à l’attribution d’un nouveau code APE si nécessaire. Il est fréquent qu’un changement d’activité s’accompagne de la création d’un nouvel établissement et donc d’un nouveau numéro SIRET.
Conséquences juridiques et obligations comptables différenciées
Au-delà des aspects fiscaux, le choix (ou la correction) de votre code APE 6820A ou 6820B entraîne des conséquences juridiques et comptables concrètes. Sur le plan social, il contribue à déterminer la convention collective applicable si vous embauchez du personnel (gardien, salarié administratif, personnel de gestion). Par exemple, une structure codée en 68.20B et gérant des centres commerciaux pourra se voir rattachée à une convention différente de celle d’un bailleur social ou d’un gestionnaire de logements.
Sur le plan comptable, les activités du 6820B (bureaux, entrepôts, retail) impliquent souvent une gestion plus « entrepreneuriale » : suivi fin de la TVA, amortissements sur des durées parfois plus courtes, provisionnement des travaux, gestion des charges récupérables sur les locataires commerciaux, etc. À l’inverse, un bailleur purement résidentiel en 6820A peut, dans certains cas, conserver une comptabilité plus simple, notamment s’il relève du régime micro-BIC ou des revenus fonciers. En résumé, votre code APE donne le « ton » de l’organisation comptable à mettre en place.
Enfin, sur le terrain des relations avec les partenaires, le code APE est un marqueur fort : les banques l’utilisent pour analyser le risque de votre activité, les assureurs pour calibrer vos polices (PNO, multirisque, RC professionnelle), et les prestataires (experts-comptables, logiciels de gestion locative) pour vous proposer des services adaptés. Un investisseur affichant un 6820A sera perçu comme un bailleur résidentiel, avec un profil de risque différent d’une société en 6820B exploitant des entrepôts ou des locaux commerciaux. Veiller à ce que votre code APE corresponde précisément à votre activité, c’est donc vous assurer que l’écosystème qui vous entoure parle le même langage que vous.
