# SCI et EDF : faut-il choisir un contrat pro ou particulier ?
La gestion d’une Société Civile Immobilière soulève de nombreuses questions pratiques, dont celle du choix du contrat d’électricité. Entre tarifs particuliers et offres professionnelles, la frontière paraît parfois floue. Cette décision impacte directement la rentabilité de votre patrimoine immobilier, avec des écarts tarifaires pouvant atteindre plusieurs centaines d’euros annuels. Les gestionnaires de SCI se trouvent souvent démunis face à cette problématique technique et réglementaire. Pourtant, comprendre les critères qui déterminent votre éligibilité aux différentes offres EDF vous permet d’optimiser significativement vos charges énergétiques et de sécuriser votre positionnement contractuel.
Statut juridique de la SCI et implications sur le contrat énergétique EDF
Le statut juridique de votre SCI constitue le premier élément déterminant dans le choix entre un contrat particulier et professionnel chez EDF. Cette dimension fondamentale influence directement votre classification tarifaire et conditionne l’accès aux différentes offres du marché énergétique. La forme juridique de votre société immobilière crée un cadre réglementaire spécifique qui s’impose à vous lors de la souscription d’un contrat d’électricité.
Personnalité morale de la SCI et qualification du contrat d’électricité
Une SCI dispose de la personnalité morale dès son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés. Cette caractéristique juridique transforme votre société en entité distincte de ses associés, avec des conséquences directes sur la contractualisation énergétique. En principe, toute personne morale relève des offres professionnelles d’EDF. Cependant, la réglementation énergétique française prévoit des exceptions pour certaines structures civiles dont l’activité demeure patrimoniale et non commerciale. Cette nuance juridique crée une zone grise où votre SCI peut potentiellement bénéficier des tarifs réservés aux particuliers, sous réserve de respecter des critères stricts définis par la Commission de Régulation de l’Énergie.
La qualification de votre contrat dépend donc moins de votre statut juridique formel que de la substance économique de votre activité. Une SCI familiale gérant quelques logements locatifs sans services annexes conserve généralement l’accès aux tarifs résidentiels. À l’inverse, une structure pratiquant la location meublée avec prestations hôtelières bascule automatiquement vers les offres professionnelles, indépendamment de sa forme sociétaire. Cette analyse qualitative nécessite une compréhension fine des critères d’éligibilité appliqués par EDF.
SCI à l’IS versus SCI à l’IR : conséquences sur le choix tarifaire
Le régime fiscal adopté par votre SCI exerce une influence déterminante sur votre classification énergétique. Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) relèvent systématiquement de la tarification professionnelle. Cette règle s’applique sans exception, car l’option pour l’IS assimile fiscalement votre société à une entreprise commerciale. Les obligations déclaratives, la comptabilité commerciale et le traitement fiscal des bénéfices placent ces structures dans une catégorie incompatible avec les tarifs résidentiels, même pour une consommation modeste.
Les SCI transparentes, soumises à l’impôt sur le revenu (IR), bénéficient d’un traitement plus favorable. Ce régime fiscal préserve le caractère civil de votre activité immobilière et
peut, sous conditions, ouvrir l’accès au Tarif Bleu particulier. EDF et la CRE examinent alors la cohérence d’ensemble : nature des baux (d’habitation ou commerciaux), niveau de chiffre d’affaires, présence de services para-hôteliers, mais aussi volume de consommation. En pratique, une SCI à l’IR qui se contente de louer des logements nus ou des meublés sans prestations assimilables à de l’hébergement touristique organisé a de fortes chances d’être traitée comme un consommateur résidentiel.
Ce choix de régime fiscal ne doit toutefois pas être guidé uniquement par l’accès aux tarifs particuliers EDF. L’option pour l’IS peut rester plus rentable globalement (amortissements, taux d’imposition, stratégie de capitalisation), même si elle impose des offres d’électricité professionnelles. Il convient donc de comparer, sur plusieurs années, l’économie d’impôt attendue avec le surcoût estimé des contrats pros. Vous pouvez, par exemple, simuler le coût annuel de votre électricité avec un contrat professionnel et vérifier dans quelle mesure la récupération de TVA vient compenser la différence de prix au kWh.
Nombre d’associés et usage des locaux dans la catégorisation du contrat
Contrairement à une idée reçue, le nombre d’associés d’une SCI n’est pas, en soi, un critère direct de choix entre contrat EDF pro ou particulier. Une SCI à deux associés familiaux peut tout à fait être soumise aux offres professionnelles, tandis qu’une SCI regroupant de nombreux membres d’une même famille peut rester éligible aux tarifs résidentiels. Ce qui compte, c’est l’usage réel des locaux et la qualification de l’activité (civile ou commerciale).
En revanche, le nombre d’associés influence souvent la structuration du patrimoine et donc la consommation électrique globale. Une SCI avec de multiples associés détenant un parc immobilier étendu cumule généralement plusieurs compteurs, voire alimente des parties communes importantes (ascenseurs, parkings, éclairage extérieur). Cette configuration rapproche son profil de celui d’une copropriété ou d’un petit bailleur social, ce qui oriente EDF vers des offres de type professionnel, notamment si l’un des compteurs dépasse le seuil des 36 kVA.
L’usage des locaux (habitation, bureaux, commerces, saisonnier) constitue un indicateur majeur pour le fournisseur. Une SCI qui loue principalement des logements d’habitation longue durée conserve une coloration résidentielle, surtout si les baux sont régis par la loi de 1989. À l’inverse, la présence de baux commerciaux, de locaux professionnels, d’espaces de coworking ou de locations touristiques intensives renforce l’analyse « pro ». Vous devez donc être prêt à justifier, pièce à l’appui, la destination principale des biens gérés par la SCI au moment de la souscription du contrat EDF.
SCI familiale et critères d’éligibilité aux tarifs particuliers
La SCI familiale, souvent créée pour organiser la détention et la transmission d’un ou plusieurs biens, occupe une place à part dans la grille de lecture d’EDF. Lorsque son activité reste strictement patrimoniale, sans vocation commerciale affichée, elle peut être assimilée à un ménage élargi. Dans ce cas, et sous réserve de puissances et de consommations raisonnables, le fournisseur accepte fréquemment d’appliquer les tarifs particuliers.
Pour cela, plusieurs critères sont généralement observés : location nue à usage d’habitation principale, absence de prestations hôtelières (ménage quotidien, linge, réception), absence de services para-commerciaux (conciergerie professionnelle, room service, etc.), et consommation électrique compatible avec un usage résidentiel. Une SCI familiale qui met à disposition un logement au profit de ses associés, sans facturer de loyers à des tiers, sera en pratique traitée comme un consommateur domestique, même si le contrat est au nom de la SCI.
En revanche, dès que la SCI familiale se tourne vers la location meublée de courte durée (type Airbnb, gîtes, locations saisonnières répétées), la frontière se déplace. Le logement demeure résidentiel par nature, mais l’exploitation devient commerciale à raison de la fréquence des rotations et des services associés. EDF pourra alors exiger un contrat professionnel, surtout si l’activité est déclarée comme meublé de tourisme ou location meublée professionnelle au plan fiscal. En cas de doute, il est recommandé de solliciter par écrit la position du fournisseur afin de sécuriser votre choix de contrat.
Grilles tarifaires EDF : analyse comparative tarif bleu particulier et offres professionnelles
Au-delà de la dimension juridique, la comparaison entre Tarif Bleu particulier et offres EDF Pro permet de mesurer concrètement l’enjeu financier pour une SCI. Les structures de prix diffèrent sensiblement : affichage TTC pour les particuliers, HT pour les pros, niveaux d’abonnement, coût du kWh, options tarifaires disponibles. Comprendre ces écarts vous aide à arbitrer entre un contrat résidentiel, plus protecteur mais potentiellement inaccessible, et une offre professionnelle, plus rigide mais parfois optimisable grâce à la récupération de TVA et à la négociation.
Structure tarifaire du tarif bleu résidentiel et plafonds de puissance souscrite
Le Tarif Bleu résidentiel constitue le tarif réglementé de vente d’électricité pour les particuliers. Il se caractérise par une structure simple : un abonnement mensuel fixe et un prix du kWh pouvant être en option Base ou en Heures Pleines/Heures Creuses. Pour les ménages, et par extension pour certaines SCI traitées comme résidentiels, la puissance souscrite varie en général de 3 à 36 kVA, avec des seuils courants à 6, 9 ou 12 kVA par compteur selon la taille du logement et les usages (chauffage électrique, eau chaude, cuisson).
En 2026, pour un compteur de 6 kVA en option Base, l’abonnement mensuel TTC se situe aux alentours de 15 à 16 € et le prix du kWh avoisine 0,19 € TTC. En option Heures Pleines/Heures Creuses, l’abonnement est légèrement plus élevé, mais les heures creuses bénéficient d’un tarif réduit (souvent autour de 15 à 16 cts €/kWh TTC), tandis que les heures pleines sont un peu plus chères. Pour une SCI qui alimente un logement en location longue durée, ces ordres de grandeur servent de référence pour estimer la facture annuelle et la répercussion sur les charges locatives.
Il est essentiel de garder à l’esprit que le Tarif Bleu résidentiel n’est pas uniquement une question de prix : il ouvre aussi droit à la protection du Code de la consommation, à l’absence d’engagement de durée et à la possibilité de changer d’offre à tout moment sans frais. Pour une SCI assimilée à un particulier, cela apporte une souplesse appréciable, surtout lorsque l’occupation du bien est intermittente (résidence secondaire, usage mixte par les associés) ou lorsque la location saisonnière peut fluctuer d’une année sur l’autre.
Offres pro EDF : tarif bleu pro et contrats electricité garantie origine renouvelable
Pour les SCI classées en clientèle non résidentielle, EDF propose un éventail d’offres professionnelles. Le Tarif Bleu Pro, encore réglementé pour les puissances inférieures ou égales à 36 kVA, s’adresse aux petits consommateurs (profils C5) : petites entreprises, artisans, associations et, dans certains cas, SCI immobilières. La structure reste proche du Tarif Bleu particulier, mais les prix sont exprimés hors taxes et les niveaux d’abonnement comme de kWh diffèrent légèrement, avec des hausses régulières ces dernières années.
Au-delà de ce tarif réglementé, EDF Entreprises commercialise des contrats de marché, comme Contrat Garanti (prix fixe sur 1 à 3 ans) ou Contrat Flexible (prix indexé), parfois assortis d’une option Electricité Garantie Origine Renouvelable. Ces offres s’adaptent mieux aux SCI détenant plusieurs compteurs, des locaux tertiaires ou des consommations plus élevées. Vous pouvez, par exemple, opter pour un prix fixe afin de sécuriser votre budget électrique, ou pour une offre indexée si vous acceptez une part de volatilité en espérant profiter des baisses de marché.
Le surcoût moyen constaté entre un tarif résidentiel et une offre pro de base se situe souvent entre 10 et 25 % sur le prix facial du kWh. Toutefois, pour une SCI assujettie à la TVA sur les loyers (cas de certains locaux commerciaux ou locations meublées), la récupération de la TVA sur l’électricité vient réduire l’écart effectif. L’intérêt d’une offre « verte » réside, quant à lui, davantage dans la valorisation marketing (label environnemental auprès des locataires ou des investisseurs) que dans une diminution immédiate de la facture.
Option base, heures Pleines/Heures creuses et tempo pour les SCI
Le choix entre option Base, Heures Pleines/Heures Creuses et, le cas échéant, option Tempo, doit être abordé de façon pragmatique pour une SCI. En option Base, le prix du kWh est unique toute la journée, ce qui simplifie la facturation et la refacturation des charges. Cette solution convient bien aux locations nues ou meublées classiques, où les associés ou les locataires ne maîtrisent pas forcément leurs horaires de consommation.
L’option Heures Pleines/Heures Creuses peut devenir intéressante pour des usages prévisibles : chauffe-eau électriques, piscines, chauffage à accumulation, ou encore logement saisonnier où le ménage et la remise en état se font principalement le week-end ou tôt le matin. Toutefois, EDF exige, pour les SCI, un profil de consommation cohérent avec cette option afin d’éviter les optimisations artificielles. Il est donc utile d’analyser vos historiques de consommation, ou à défaut de simuler les principaux usages, avant de demander cette option sur le compteur de la SCI.
L’option Tempo, réservée aux puissances adaptées et à certains profils éligibles, repose sur une modulation très marquée des prix selon les jours (bleus, blancs, rouges) et les horaires. Pour une SCI, cette option n’est pertinente que lorsque vous conservez la maîtrise directe de la consommation (par exemple, résidence utilisée par les associés ou locaux d’activité de la SCI elle-même) et que vous êtes en mesure de réduire drastiquement l’usage électrique les jours rouges. Pour des logements loués à des tiers, la pédagogie nécessaire et le risque de surfacturation rendent, en pratique, l’option Tempo délicate à gérer.
Comparaison TURPE et acheminement selon la catégorie de compteur linky
Le Tarif d’Utilisation des Réseaux Publics d’Électricité (TURPE) représente une composante importante de la facture d’électricité, tant pour les particuliers que pour les professionnels. Son montant dépend notamment de la puissance souscrite, du niveau de tension (basse ou haute) et du profil de compteur (C5, C4, etc.). Avec la généralisation des compteurs communicants Linky, la distinction entre profils résidentiels et non résidentiels s’est affinée, permettant à Enedis et aux fournisseurs de mieux caler les grilles de TURPE sur les usages réels.
Pour une SCI équipée de compteurs Linky en basse tension ≤ 36 kVA, le TURPE appliqué sera soit de type résidentiel, soit non résidentiel, en fonction de la catégorie attribuée à chaque point de livraison. Cette classification influence directement les coûts d’acheminement facturés par EDF et, par ricochet, le montant global de la facture. À consommation et puissance égales, un compteur classé « non résidentiel » supportera généralement un TURPE légèrement supérieur, ce qui contribue à renchérir les offres pro par rapport aux tarifs particuliers.
À l’échelle d’un parc immobilier géré par une SCI, l’optimisation de ces paramètres peut représenter plusieurs centaines d’euros d’écart par an. Il ne s’agit pas de « choisir » son TURPE, qui relève de la réglementation, mais de vérifier la cohérence de la catégorie de chaque compteur avec son usage réel. En cas de divergence manifeste (par exemple, un logement loué à l’année classé en non résidentiel), vous pouvez saisir EDF ou Enedis pour demander une révision du profil, en fournissant les justificatifs appropriés.
Puissance souscrite et compteur linky : critères techniques de différenciation
Au-delà du statut juridique et fiscal, la puissance souscrite et les caractéristiques techniques des compteurs de la SCI constituent des critères décisifs pour la bascule entre contrats pro et particuliers. La généralisation des compteurs Linky facilite la mesure fine de la consommation et du profil de soutirage, fournissant à EDF des données précieuses pour classer chaque point de livraison. Pour vous, cela signifie qu’un mauvais dimensionnement de puissance ou une concentration excessive des usages sur un seul compteur peut vous faire perdre l’accès au Tarif Bleu résidentiel.
Seuil des 36 kVA et basculement obligatoire vers les contrats professionnels
Le seuil de 36 kVA constitue une frontière technique majeure dans la réglementation énergétique française. Tout compteur dont la puissance souscrite dépasse 36 kVA doit obligatoirement être alimenté via une offre professionnelle, sans possibilité de bénéficier des tarifs particuliers. Pour une SCI, ce seuil est fréquemment atteint dans les immeubles collectifs, les locaux tertiaires importants ou les ensembles résidentiels où un unique compteur alimente des parties communes et, parfois, plusieurs logements.
La stratégie la plus courante pour rester dans le champ des puissances ≤ 36 kVA consiste à multiplier les compteurs individuels par logement ou par lot, chacun bénéficiant d’une puissance adaptée (6, 9 ou 12 kVA). Cette répartition permet non seulement de rester éligible aux grilles résidentiels, mais aussi de responsabiliser chaque occupant sur sa propre consommation. À l’inverse, un compteur unique de 60 ou 90 kVA pour l’ensemble d’un immeuble vous fait inévitablement basculer vers les offres EDF Entreprises, avec des conditions tarifaires et contractuelles plus exigeantes.
Il convient donc, notamment lors d’un projet de rénovation ou de création de SCI d’attribution, de réfléchir en amont à la configuration des compteurs : nombre, puissance, répartition entre parties communes et privatives. Une modification ultérieure (division de compteur, passage en multipoints) est toujours possible mais implique des coûts de raccordement, des interventions techniques et parfois une renégociation complète de vos contrats d’électricité.
Compteur monophasé versus triphasé dans les immeubles en SCI
Le choix entre compteur monophasé et triphasé dans un immeuble détenu par une SCI n’est pas uniquement une question de confort ou de compatibilité avec certains équipements (ascenseurs, pompes de relevage, grandes cuisines électriques). Il possède aussi un impact indirect sur l’offre EDF applicable et la puissance souscrite. En monophasé, les puissances disponibles par compteur s’échelonnent généralement jusqu’à 12 ou 15 kVA, ce qui convient bien à des logements standards. En triphasé, il est possible de monter plus haut, mais en franchissant plus vite le seuil technique critique de 36 kVA.
Dans les immeubles mixtes (commerces en rez-de-chaussée, logements aux étages), il n’est pas rare de voir coexister plusieurs compteurs : certains en triphasé pour les locaux commerciaux, d’autres en monophasé pour les appartements. La SCI doit alors arbitrer entre la simplicité (un compteur global puissant, mais pro) et la finesse (plusieurs compteurs plus petits, parfois résidentiels). Dans tous les cas, Linky permet un réglage précis de la puissance par pas de 1 kVA, ce qui aide à éviter les surdimensionnements coûteux.
Vous devez également tenir compte du profil d’utilisation : un commerce de bouche avec fours électriques et chambres froides imposera souvent le triphasé et une offre EDF Entreprises, alors qu’un simple cabinet libéral se contente d’un monophasé à 9 ou 12 kVA. Pour les logements, le triphasé ne se justifie généralement que pour de très grandes surfaces ou des équipements spécifiques (pompes à chaleur puissantes, ateliers, etc.), au risque sinon d’augmenter inutilement la part fixe (abonnement) de la facture.
Consommation annuelle en kwh et profil de soutirage pour les bâtiments collectifs
La consommation annuelle en kWh et la forme de la courbe de charge (répartition dans le temps) constituent des indicateurs clés permettant à EDF de distinguer un usage résidentiel d’un usage professionnel. Un immeuble collectif en SCI qui affiche une consommation relativement constante, avec des pics matin et soir, ressemble typiquement à un bâtiment d’habitation. À l’inverse, un profil marqué par une forte consommation en journée, en semaine, avec des baisses le week-end, évoque davantage des bureaux ou des locaux commerciaux.
Les SCI gérant des bâtiments collectifs doivent donc considérer non seulement le volume global de kWh consommés, mais aussi la manière dont ils sont consommés. Au-delà d’un certain seuil (par exemple 150 000 kWh/an sur l’ensemble du site), la qualification comme « petit consommateur résidentiel » devient difficilement défendable, même si les locaux sont en grande partie d’habitation. À ce stade, les offres professionnelles EDF, combinées éventuellement à des compteurs divisionnaires et à des outils de suivi (plateformes de monitoring, alertes de dépassement), deviennent plus adaptées.
Le compteur Linky, en remontant des données quasi temps réel, permet à EDF de proposer des offres plus fines pour ces profils collectifs : modulation saisonnière, heures super creuses, options de type « sobriété » avec engagement de réduction pendant quelques jours critiques. Pour une SCI, l’enjeu est double : optimiser le contrat d’énergie au regard de ces données, et, en parallèle, sensibiliser les locataires ou mettre en place des équipements performants (éclairage LED, détecteurs de présence, programmateurs) afin de lisser la consommation et de contenir la facture globale.
Nature de l’activité et destination des locaux en SCI
La nature de l’activité exercée dans les locaux détenus par la SCI et leur destination juridique (habitation, commercial, mixte) pèsent lourdement dans la balance au moment de choisir entre contrat EDF pro ou particulier. Une SCI purement patrimoniale, dédiée à la location nue d’appartements, ne sera pas appréhendée de la même manière qu’une SCI exploitant des locations meublées touristiques ou des locaux de bureaux exploités par une société opérationnelle.
Pour les logements loués nus à titre de résidence principale, avec des baux d’habitation classiques, la qualification résidentielle reste la norme. Dans ce cas, la SCI peut soit laisser les locataires souscrire directement leur contrat particulier, soit, plus rarement, conserver un contrat global et refacturer les charges, au risque alors d’être basculée en pro si la puissance dépasse les seuils. Pour les locations saisonnières, en revanche, la loi et les guides des fournisseurs rappellent clairement que le contrat d’énergie doit être au nom du propriétaire (ou de la SCI), avec refacturation au forfait ou au réel : EDF et les autres opérateurs considéreront souvent cette configuration comme une activité professionnelle, surtout si les locations sont fréquentes.
Dès qu’apparaissent des baux commerciaux, des baux professionnels, des bureaux ou des ateliers, la SCI entre indiscutablement dans le champ de la clientèle non résidentielle pour les compteurs concernés. Même si la société reste à l’IR, l’usage des locaux et la nature des recettes (loyers commerciaux, prestations de services, location meublée professionnelle) conduisent EDF à proposer des offres Entreprises. Vous devez donc envisager, dans les SCI mixtes, une approche « à la carte » : certains compteurs resteront à des conditions proches du résidentiel, d’autres relèveront des contrats pro, en fonction de la destination réelle des lots concernés.
Obligations déclaratives et pièces justificatives requises par EDF
L’accès à un contrat EDF, qu’il soit pro ou particulier, ne relève pas seulement d’une simple demande téléphonique. Pour une SCI, le fournisseur exige un certain nombre de pièces justificatives permettant de vérifier votre statut, votre activité et la conformité de votre éligibilité au type de contrat sollicité. Une bonne anticipation documentaire évite les retards de mise en service, les erreurs de classification et les mauvaises surprises de régularisation ultérieure.
Extrait kbis de la SCI et justificatif d’immatriculation au RCS
L’extrait Kbis constitue la « carte d’identité » juridique de votre SCI. Il atteste de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, précise sa dénomination, son siège social, son objet social et l’identité de ses représentants légaux. EDF le réclame systématiquement lors de la souscription d’un contrat au nom d’une personne morale, qu’il s’agisse d’une offre pro ou d’un tarif particulier accordé par exception.
La lecture attentive du Kbis permet au fournisseur de vérifier que l’objet social est bien immobilier et civil, ou au contraire qu’il autorise explicitement des activités commerciales (par exemple, exploitation de résidences de tourisme, locations meublées, gestion de locaux professionnels). Dans certains cas, EDF pourra demander un Kbis à jour de moins de trois mois, notamment lors d’un changement de contrat ou de puissance, afin de s’assurer qu’aucune transformation juridique importante (passage à l’IS, modification d’objet social) n’est intervenue sans mise à jour du dossier énergétique.
Pour les SCI non immatriculées au RCS (cas rarissime aujourd’hui) ou très anciennes, il peut être nécessaire de fournir d’autres justificatifs (avis de situation INSEE, copie de l’acte constitutif) pour établir l’existence et la capacité juridique de la société. Dans la pratique, la régularisation de l’immatriculation au registre du commerce est vivement recommandée avant toute démarche de souscription auprès d’EDF.
Statuts de la SCI et contrat de bail commercial versus bail d’habitation
Les statuts de la SCI jouent un rôle clé dans l’analyse qu’EDF réalise de votre profil. Ils précisent l’objet social (acquisition, gestion, location de biens immobiliers, éventuellement meublés ou affectés à un usage professionnel) et peuvent mentionner expressément la possibilité d’exercer certaines activités (location saisonnière, exploitation de fonds de commerce, etc.). Le fournisseur peut en demander une copie pour éclairer sa décision d’appliquer un contrat pro ou particulier sur un point de livraison donné.
Les types de baux conclus par la SCI complètent cette analyse. Un bail d’habitation, régi par la loi du 6 juillet 1989, traduit un usage résidentiel stable, ce qui milite en faveur d’un contrat résidentiel, au nom du locataire ou, dans certains cas, de la SCI assimilée à un particulier. Un bail commercial, au contraire, consacre une exploitation professionnelle des locaux (commerce, artisanat, bureaux), rendant logique et quasi inévitable la souscription d’un contrat EDF Entreprises sur le compteur qui alimente le local.
Dans les SCI mixtes, vous pouvez être amené à produire des copies des principaux baux (en masquant les données confidentielles) pour justifier auprès d’EDF que tel compteur correspond à un logement d’habitation, tandis qu’un autre alimente un commerce. Cette granularité permet parfois de maintenir un contrat particulier sur certains points de livraison, même si d’autres compteurs de la même SCI relèvent d’une offre pro.
Attestation de domiciliation et distinction usage privatif ou location meublée
L’attestation de domiciliation fournie par la SCI ou par un associé peut également jouer un rôle pour clarifier l’usage réel d’un bien. Lorsque l’un des associés occupe le logement à titre de résidence principale, la fourniture d’une attestation ou d’un justificatif de domicile (facture, avis d’imposition) permet à EDF de considérer ce compteur comme relevant d’une consommation particuliere, même si le propriétaire juridique reste une SCI. Dans ce cas, il est fréquent de mettre le contrat d’électricité au nom de l’occupant plutôt qu’au nom de la société.
À l’inverse, pour les locations meublées, notamment saisonnières, l’usage privatif par un associé est souvent minoritaire ou inexistant. Le logement est alors considéré comme un produit d’exploitation, tourné vers une clientèle de passage. EDF, en cohérence avec la réglementation, exigera généralement que le contrat reste au nom de la SCI et basculera plus volontiers vers une offre professionnelle, surtout si l’activité est structurée (présence d’une conciergerie, de prestations de ménage régulières, de services annexes).
Pour éviter toute confusion, il est conseillé de formaliser noir sur blanc, dans les documents fournis à EDF, la destination effective de chaque lot : résidence principale ou secondaire d’un associé, location nue de longue durée, location meublée de courte durée, local commercial, etc. Plus votre dossier est clair et documenté, plus vous limitez le risque de requalification ultérieure de votre contrat énergétique.
Optimisation fiscale et déductibilité des charges d’électricité en SCI
Le choix entre contrat EDF pro ou particulier ne se résume pas à un différentiel de prix brut au kWh. Il s’inscrit dans une réflexion plus large d’optimisation fiscale et de gestion des charges au sein de la SCI. Selon que votre société est à l’IR ou à l’IS, et selon que vos loyers sont soumis ou non à la TVA, la manière de comptabiliser et de déduire les factures d’électricité diffère sensiblement.
Pour les SCI à l’IR, qu’elles soient en revenus fonciers ou en BIC (location meublée), les charges d’électricité payées par la SCI et non refacturées aux locataires peuvent, sous conditions, être déduites des recettes imposables. C’est le cas, par exemple, des dépenses liées aux parties communes, à un logement mis gratuitement à disposition d’un associé (dans certaines limites), ou encore d’un local vacant en attente de location. En revanche, lorsque l’électricité est refacturée intégralement aux locataires, la SCI ne supporte pas, in fine, la charge économique : la dépense devient alors neutre sur le plan fiscal.
Pour les SCI à l’IS, l’électricité constitue une charge déductible du résultat imposable, qu’elle soit associée à des locations nues, meublées ou à des locaux commerciaux. L’assujettissement à la TVA sur les loyers permet en outre de récupérer la TVA sur les factures EDF professionnelles, ce qui vient atténuer le surcoût apparent des offres pros par rapport aux tarifs particuliers TTC. Dans ce contexte, il peut être plus cohérent d’assumer pleinement une classification « pro » et de travailler sur d’autres leviers d’optimisation (puissance souscrite, effacement de pointe, choix d’un fournisseur alternatif) plutôt que de chercher à rester artificiellement dans le champ résidentiel.
Vous devez enfin veiller à la cohérence entre la nature du contrat EDF, la comptabilisation des charges et les déclarations fiscales de la SCI. Une société qui se déclare commerçante, récupère la TVA et comptabilise l’électricité comme charge d’exploitation, tout en bénéficiant de tarifs particuliers destinés aux ménages, s’expose à des requalifications lors d’un contrôle. À l’inverse, accepter une offre professionnelle bien négociée, parfaitement alignée avec votre régime fiscal et votre activité réelle, peut sécuriser votre situation tout en restant économiquement compétitif sur le long terme.
